在零售经营领域，成功的关键离不开三个因素：即天时、地利、人和。天时指的是门店进入市场的时机;人和是指经营的方式、经营的理念;地利则是关系到门店地址选择。而在这三者中，地利至关重要。只有选对了门店经营场所，才能造就天、地、人的美好融合;场所没选好，即便市场再大、商品再齐全，服务再周到，也可能门庭冷落。有专家认为，只要找到黄金门店，一铺养三代在零售行业并非不可能。那在药店选址问题上有哪些原则需要遵守?

前期商圈调研离不开这四步

要为新开门店选择店址，首要条件是根据企业自身规划和门店定位，寻找合适的商圈。而所谓商圈，是指以零售店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是零售店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买的顾客所居住的地理范围。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。因此，在门店确定选址前了解以上核心要素十分重要。也就是说，前期要完成门店选址调查分析报告：

【第一步】了解不同商圈的家庭组成结构和特征。

这些是影响消费需求的基本因素。通常而言，家庭特征包括人口、家庭成员年龄等基础因素。如家庭的大小会对未来的商店销售产生较大影响，一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭（有一个独生子女），则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。

家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。如老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等。

【第二步】做好人口密度普查。

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度调查是耗时**的调查项目，但了解的越详细越好。

有关资料的收集可借助问卷调查表，调查表可通过4条渠道发送：委托专业人员上门分送;与居委会合作分送;与学校合作，通过中小学生送达到家庭;邮寄或直接送人住宅区的信箱内。无论采取何种方式，都必须有必要的诱导，如重要性说明，赠送小礼品，按问卷编号开奖等等。

【第三步】预估门店客流量。

最简单的方法是采用实地考察的方式，认真测定检测地段行人的数量，来预估未来门店的客流量。由于商圈顾客群由流动人口和常住人口两种不同分类，因此也有不同的调查方式。

对于流通人口，可指定专人（**是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料）到预定的店址测定各年龄层的人数。随后将几个时段内测定的流动人口数平均，得到每小时平均人数，并预估入店率，即流动人口中进入店铺的人数比例。而对于常规住户，可参考人口密度数据，按商圈范围分层测定住户数，并根据不同住宅区到门店的远近距离估计入店率，近的住宅区入店率最高，随后不断递减。

【第四步，】分析消费者购买力。

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如抽取家庭样本2000个，经过汇总分析发现这2000户居民中，人均月收入为中层水平的约占50％，中低收入人士占 20％，低收入人士占10％，较高收入和高收入人士各占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。另外，还可以根据客流量，预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一个顾客的购买金额。对于距离近、常上门的顾客，其购买单价通常不会太高，而距离远、上门次数少的顾客，其购买的单价通常较高。

点铺成金的五大技巧

在完成门店选址调查分析报告的过程中，除以上方式方法外，还有各式各样门店选址的小技巧。

技巧1： “金角，银边，草肚皮”

在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺******。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。

技巧2：选低不选高，并要选择较少横街或障碍物的一边

顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其它楼层创造更高的营利。为此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之，一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系，即楼层越高，销售越低，从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。而许多时候，当行人注意到你的店铺时，但由于需要穿越马路而放弃光顾，要么行人为了过马路，而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。

技巧3：要学会“傍大款”

即把店铺开在******连锁店或品牌店附近，条件允许的话甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营餐饮，那就将店铺开在“麦当劳”、“ 肯德基”的周围。因为，这些******的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。

技巧4：充分了解商圈竞争店

在同一商圈中，同行的竞争在所难免，因此在了解商圈大环境的同时，掌握竞争对手的状况也十分重要。在作商圈内竞争店调查时，必须考虑到下列因素：现有药店的数量，规模分布，新店开张率，所有药店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能处于药店过少、过多或饱和的情况。新进者要根据自身的企业特色，充分衡量商圈内的竞争对手优劣点和商圈饱和情况，从而判断是否适合进入。

技巧5：门店离公交站点越近越好

店铺的人流量多少与商圈内的交通便利情况密切相关，国外称之为“TOD”导向，即商铺经营受制于公交线路。因为公交站点汇聚人流，周边的店铺自然会受到青睐。尤其是附近有公交车站的情况下，公交车流所带来的人流就成为客流预估的调查重点。具体方法为了解附近各站上下车乘客人数历年来的变化，上下车乘客人数愈多的地方愈有利，上下车乘客人数若减少，又没有新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

注意!!警惕三种情况

然而近年来随着部分地区商圈的饱和，及中国经济增长的放缓，虽然门店选址的基本方式不发生变化，但仍有部分现象需要警惕。

【首先，人气旺未必就是商铺旺】

人气是商品选择的重要指标，但门店选址时也需注意，周边人气旺，不等于商铺的人气就旺，闹市区也有可能出现人气孤岛，这些和周边人流导向有很大关系。这可以通过各地的规划部门查询到片区未来规划的人口，通过片区产业规划，了解到未来片区人群的大致经济状况和消费结构，关于人群人流的问题一定要尽可能弄清楚些。

【其次，商铺纵宽比控制在1：2】

有一个问题要强调，商铺的门面不是越大越好，和谐的纵宽比会给人舒适的感受。通常来说，门脸宽一些，深度浅一些，室内采光会更好，并且由于可以对外展示的部分更大，会吸引更多的路人进门。

【再者，必须了解商圈的未来规划】

零售行业与人流密切相关，而人群流动又受城市规划直接影响，因此在选取药店新开商圈前，了解该商圈的未来规划，大到片区产业规划、周边建筑规划、公交地铁交通规划等宏观布局，小到绿化带的建设、红绿灯的设置、交通管制的规律、出口开设的要求等，也许都某一方面的小小变化都会大大影响门店的人流情况。如门店前若增设绿化带，虽然看上去美观，但是却会拦住过往的人流。比如目前虽然处在地铁口，但是未来如果增设过街天桥，或者隧道口位置有细微变化，都可能影响到片区长远的人流导向。因此，掌握清楚相关资料亦十分重要。

总结

门店选址是一项极其细致的工作，因此提前做好充足的准备功夫，周密的调查，从而逐一分析门店选址的利与弊，以帮助最后确定该地址是否适合药店的运营就显得十分重要。当然，成功的选址仅是门店立足市场的第一步，要真的做到一铺养三代，后续的门店陈列、人才储备、营销规划等等方面，也是决定门店能否长远立足市场的重要因素。