城市建设和改造工程常常让零售经营者夹在冰与火之间纠结，传统的商圈和社区会因此改变，有人可能会丢失地盘，也有人可能迎来重新洗牌的机会。日前记者借竞争力·中国行项目之便走访南昌市场时了解到，城市改造正进行得如火如荼，当地连锁药店碰到的问题是，由于“三拆”、地铁修路等原因，一些门店不得不接受“关门”的命运，同时当地新兴城区的建设，也在他们眼前摆出了一个巨大的空白市场。但是，面对新的蛋糕，南昌的主流连锁并没有急于布局抢占市场。

传统商圈格局面临洗牌

    自2011年起，南昌市开始动工大面积的城建改造工程，其主要项目包括了地铁修建与“三拆”工程。其中，地铁修建工程分为六条主线，目前头三条主线已经动工，预计2015年第一条主线正式开通。而地铁沿线经过的商圈和社区，面临着拆建的命运。

    江西黄庆仁栈华氏大药房有限公司南昌分公司经理高武告诉记者，从地铁修建以来，黄庆仁栈已经有11家门店受到影响，“2011年拆了5家，2012年拆了3家，去年又拆了3家……按照地铁的施工计划，未来还有多少家会受到牵连而需要拆除还不得而知”。

    当然，门店停业，经济损失是难以避免的。据当地业内知情人士透露，黄庆仁栈华氏药房一家位于中山路的旗舰店，年销售规模超过3000万元，但却因地铁修建而需要拆除搬迁，这意味着在停业的时间里，他们不得不承受巨大的销售损失。

    同在南昌的另一家主流连锁江西益丰也在城建过程中碰到了门店停业的问题。江西益丰大药房连锁有限公司总经理徐科一接受记者采访时透露，去年以来，他们在南昌有3家门店也需要配合地铁的修建而拆迁。

    “虽然在地铁修建过程中，周边的零售业会受到影响，但响应政府的政策号召，配合城市建设改造工程，是每个市民应尽的责任和义务，所以我们积极配合相关部门的工作”。但同时徐科一也关心着一个问题，在门店的停业期间，商圈内原有市场格局将会改变，会员顾客会流失到其他竞争对手里。

拆迁补偿的难处

    据了解，如果由于城市基建改造，例如地铁修建而遭遇搬迁的商家，可从政府的相关部门或地铁承建商处获得补偿政策。以黄庆仁栈华氏为例，他们的11家门店在拆除前，就曾与地铁承建商签订协议，待工程完工地铁开通后，承建商会把地铁沿线的商业旺铺优先预留给黄庆仁栈华氏，而且高武透露，他们也曾与南昌市政府多方沟通，可以在门店搬迁后获得一些优惠政策的支持。

    不过，并非所有商家都能享有这项福利，前提是商家必须拥有商铺的自主产权，因为无论是相关职能部门还是承建商的优惠政策，大多只面向于拆迁商铺的业主，而依靠租赁经营的商家很难获得补偿。此外，即便能得到上述优惠政策支持，也无法确保能迅速取回原有的市场份额，因为医保资格的审批在当地没有对拆迁单位开绿灯。

    “尽管我们可能优先获得未来的商业旺铺，但新店申办医保，需要重新按照医保部门的要求和手续走，期间需要花费不少时间。众所周知，药店如果没有医保资格，很难迅速实现盈利，在竞争格局中也可能不利。”据高武介绍，作为南昌药店*********品牌的黄庆仁栈华氏，其布局在南昌市场的68家门店，90％都是医保店，重新申办医保资格，将让他们原有的竞争优势减色不小。

新兴城区的蛋糕

     值得注意的是，但凡旧城区的改造，也往往伴随着新城区的建设，这就意味着一批新兴的社区和商圈将会浮出水面，零售商家如果能从中抢先占据好地盘，将会使得企业在未来的市场竞争格局中占有优势。据了解，目前南昌的新兴城区主要聚集在赣江以西的红谷滩核心区域，而万达、沃尔玛等零售巨头已经瞄准了机会，在该区域中做好了布局。记者走访南昌市场时，黄庆仁栈华氏、开心人、江西益丰等主流连锁也均对这个新兴城区表示出了极大的关注。

     但就目前来看，这块新片区的争夺还远远谈不上炽热。记者从南昌市食品药品监督管理局行政审批处了解到的最新数据显示，2013年南昌市药店总数接近1200家，去年新增108家，其中有41家是连锁新开门店，但这些新增门店大部分都密集布局于传统老城区的商圈地段，开到新城区不到1/4。

    江西益丰目前在红谷滩区域新开了2家店，他们对这个新兴市场的兴趣格外浓厚，因为作为外来连锁的他们在这个新兴的城市片区里，可以跟本土连锁处于同一条起跑线上。不过，要从中找到好店址，却不是容易的事情。

    徐科一表示，益丰的门店拓展部定期都会过去跑商圈踩点，寻找合适店址，但新兴城区的开拓是不可操之过急的工作。“现在红谷滩的居住人口比较少，而且区内的商圈分散”，徐科一认为，好的店址要是人流的聚脚点，例如商超、医院的周边，现在他们重点关注的是红谷中路一带的商圈位置。

    “从长远发展来看，新兴城区必须尽快抢占，其一是便于日后格局的发展，其二是按照目前房价走势，越早租赁，房租成本越低，而且可以用商圈未成熟的理由，争取跟业主签订5年以上甚至15年的租赁协议。不过要注意理性和谨慎，我们现在每天都在了解政府对新城区的开发计划，力求洞悉新投建项目的走向，这是决定新店选址和市场开发的重要决策因素。”